IL PROCEDIMENTO PER CONVALIDA DI SFRATTO
 

Il procedimento per convalida di sfratto, regolamentato dall'art. 657 c.p.c. e seguenti, si colloca nell'ambito delle locazioni di beni immobili ed è caratterizzato dalla specialità e dalla sommarietà del rito.  Trattasi di procedimento che viene introdotto con atto di citazione, avente effetti di natura sia sostanziale che processuale, nonché avente natura c.d. complessa, perché deve contenere sia ''l'intimazione'' (di licenza o di sfratto) che la ''citazione'' (Cass. 9.3.1981, n. 1323). Trattasi, inoltre, di procedimento che viene definito con un provvedimento di natura giurisdizionale definitivo (convalida) e provvisorio (ordinanza non impugnabile), avente efficacia di cosa giudicata sostanziale.
Nell'ambito del procedimento per convalida di sfratto rientrano le seguenti tipologie: A) licenza per finita locazione e sfratto per finita locazione; B) sfratto per morosità.

A) LICENZA E SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE
La licenza per finita locazione deve essere notificata al conduttore anteriormente alla scadenza del contratto (contrariamente a quanto previsto per lo sfratto per finita locazione, che deve essere notificato successivamente alla scadenza, purché sia esclusa la rinnovazione del contratto).

Con la notifica tempestiva dell'atto - che assume anche natura e funzione sostanziale di disdetta, qualora pervenga a controparte nel termine previsto dalla legge - si evita la rinnovazione del contratto. Il relativo procedimento si conclude con una condanna anticipata o c.d. ''condanna in futuro'', in quanto il giudice emette un provvedimento di convalida che produce i suoi effetti solo in epoca successiva alla data della sua emissione, ossia successivamente alla scadenza del contratto. 

Il mandato alle liti conferito al difensore è riferito non solo alla rappresentanza processuale ma anche alla rappresentanza negoziale dell'istante. Inoltre, se è stata indicata nella licenza per finita locazione una data errata (antecedente a quella legale) il locatore (e per esso il suo difensore) può rettificare il termine finale di cessazione della locazione, ciò costituendo una ''emendatio libelli'' e non una ''mutatio libelli'' (Cass. 10.4.1992, n. 4390).

Sia la licenza per finita locazione che lo sfratto per finita locazione presuppongono l'invio della disdetta, ossia la comunicazione rivolta dal locatore al conduttore (da recapitarsi almeno sei mesi prima della scadenza per le locazioni ad uso abitativo ed almeno dodici o diciotto mesi per quelle ad uso diverso) per significare che, alla scadenza prevista in contratto, lo stesso non sarà rinnovato. Diverso dalla disdetta è il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, regolamentato dall'art. 3 L. 431/98 per le locazioni ad uso abitativo e dall'art. 29 L. 392/78 per le locazioni ad uso diverso.
 

La disdetta:
- essendo atto unilaterale recettizio, si deve provare che sia pervenuta all'indirizzo del destinatario (Cass. 28.9.1998, n. 9696);
- può essere contenuta anche in un atto processuale, come l'atto di intimazione di licenza per finita locazione (Cass. 2.8.1995, n. 8443);
- sarà onere del destinatario fornire la prova di non avere avuto notizia della disdetta (Cass. 19.12.1997, n. 12866) o che la raccomandata non contenga la dichiarazione di disdetta (Cass. 28.5.1991, n. 6024);
- per il principio della libertà di forma (se non è prevista in contratto una particolare forma), la disdetta può essere comunicata anche a mezzo di telegramma o telex (Cass. 12.1.2006, n. 409), o con raccomandata semplice con attestazione dell'ufficio postale di averla consegnata (Cass. 24.1.1995, n. 804), oppure anche in assenza di sottoscrizione, purché sia ratificata dalla parte interessata con l'atto di citazione (Cass. 23.11.1994, n. 9916), oppure con raccomandata a mano (purché il destinatario sottoscriva apposita ricevuta);
- può essere validamente comunicata con lettera raccomandata anche da un mandatario incaricato verbalmente dal locatore (Cass. 19.11.1995, n. 9890).

Legittimazione attiva
- non è necessaria la proprietà del bene, ma solo la sua disponibilità (Cass. 11.11.1994, n. 9491), che non sia di fatto, ma tragga origine da un rapporto o titolo giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione od il godimento (Cass. 25.8.1982, n. 4714);
- in caso di sublocazione (se prevista nel contratto) spetta al locatore nei confronti del conduttore sublocatore;
- può agire chi ha acquistato a titolo derivativo la proprietà o l'usufrutto del bene locato (ma non per usucapione, non vi è legittimazione ad esperire l'azione di sfratto: Cass. 26.10.1992, n. 11767);
- per successione mortis causa (l'erede o il legatario);
- in caso di decesso dell'usufruttuario, il nudo proprietario;
- se vi sono più locatori, ciascuno dei comproprietari può agire autonomamente in giudizio, in mancanza di dissenso espresso degli altri locatori; che, se in possesso di una quota maggioritaria, dovrebbero costituirsi in giudizio per opporsi all'azione (Cass. 5.4.1995, n. 4005);
- se il trasferimento della proprietà avviene dopo la cessazione del rapporto, ex art. 1602 c.c., legittimazione ad agire ha l'originario locatore (Cass. 5.5.2000, n. 5699).

Legittimazione passiva in caso di pluralità di conduttori
- in caso di comunione legale tra coniugi, legittimato passivo è solo il coniuge che ha stipulato il contratto (Cass. 17.8.1990, n. 8370);
- sussiste litisconsorzio necessario di tutti i conduttori in caso di sfratto per morosità (Cass. 11.11.1984, n. 6504);
- in caso di decesso del conduttore, succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e parenti ed affini con lui abitualmente conviventi, il convivente more uxorio (Corte Cost., sent. n. 404/1988), nonché, in caso di separazione o scioglimento del matrimonio o degli effetti civili dello stesso, l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal Giudice (Cass. 14.2.1992, n. 1831). Ciò ex art. 6 L. 392/78;
- se, dopo la morte, restano nella detenzione dell'immobile soggetti diversi da quelli indicati nell'art. 6 L. 392/78, nei loro confronti dovrà proporsi azione ordinaria di rilascio per detenzione senza titolo;
- in caso di cessione del contratto, ex art. 36 L. 392/78, opponibile al locatore, il cessionario (e non il conduttore originario; ma ciò ove il conduttore non abbia liberato il conduttore cedente dalle obbligazioni: Cass. 5305/96)

B) SFRATTO PER MOROSITA'

Il locatore può intimare al conduttore sfratto per morosità in caso di:

- mancato pagamento del canone (nella domanda di convalida deve ritenersi contenuta anche la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento) trascorsi 20 gg. dal termine concordato in contratto ;
- mancato pagamento degli oneri necessari per un importo superiore a due mensilità del canone (art. 5 L. 392/78 - Corte Cost. n. 377/1988 - Corte Cass. 24.11.2004, n. 22369);

Il canone deve essere pagato in contanti ed al domicilio del locatore, salvo diversa previsione contrattuale.
Non ha valore liberatorio:
- l'invio di un vaglia (Cass. 23.1.2006, n. 1226);
- l'invio di un assegno (ove tale modalità non sia prevista nel contratto: Cass. 21.12.2004, n. 23695);
- il deposito dell'importo dei canoni su di un libretto bancario (Cass. 26.3.81, n. 1770);
- l'adempimento dell'obbligazione da parte di un terzo in presenza del rifiuto del locatore (Cass. 13.1.2002, n. 1).


Il procedimento per convalida di sfratto non si applica in caso di:
a) avvenuta cessazione del rapporto di locazione (non ammissibilità, poi, dello sfratto per morosità);
b) occupazione di fatto dell'immobile (senza titolo) se nell'immobile sono rimasti soggetti diversi da quelli previsti dall'art. 6 della l. 392/78 (subentro nel contratto) (Cass. 22.5.2001, n. 6965). Esempio: erede non convivente;
c) diniego motivato di rinnovazione del contratto alla prima scadenza (art. 29 L. 392/78 e art. 3 L. 431/98) - Apposito procedimento previsto dall'art. 30 della L. 392/78 (con ricorso);
d) comodato di beni immobili urbani (Cass. 15.1.2003, n. 485);
e) affitto di azienda, quando l'oggetto del contratto è costituito da un complesso unitario di beni immobili e mobili organizzati globalmente per la produzione di beni e servizi (Cass. 4.2.2004, n. 1243) - necessità dell'azione ordinaria di cognizione, ex art. 447 bis c.p.c. (rito locatizio);
f) contratto di pensione e di alloggio in residence (Cass. 4.2.1987 n. 1067);
g) contratto di leasing immobiliare (c.d. contratto tripartito: finanziamento, locazione, promessa di vendita);
h) rapporti agrari (Cass. 4.1.2000, n. 77) di competenza esclusiva delle sezioni specializzate agrarie del Tribunale;
i) locazione di fatto prevista dall'art. 13, 5° c., L. 431/98, per nullità insanabile del contratto, per mancanza della forma scritta del contratto (art. 1 L. 431/98) o per mancanza di registrazione, ex art. 1, c. 346, L. 311/2004 - c.d. ''legge finanziaria'', a decorrere dal 1.1.2005);
j) l'intervenuta risoluzione anticipata del contratto per mutuo consenso delle parti;
k) affitto di beni immobili produttivi ex art 1615 c.c., come la concessione dello sfruttamento di un terreno quale cava per estrarre materiale inerte (Cass. n. 6039/98).